房贷新政刺激楼市“7折”没落地“银十”尚难说

政策尚未落地，各地方银行需根据风险情况等因素综合考虑新政的执行与否，购房者的观望情绪或将增加。第四季度，银行的放贷额度普遍偏紧，即使新政执行了也可能出现放不出贷款的情况。

国庆前一天，房贷新政犹如“重磅炸弹”，打破了沉寂已久的楼市，此前热议的“认贷不认房”终成现实。9月30日，央行、银监会联合发文称，首套房的贷款结清后，再次购房仍视为首套房，同时重申了首套房贷首付最低3成、利率最低7折的“下限”。

新政出台将带来怎样的影响？假期里，记者走访发现，不少楼盘推出多种形式促销活动，有住房需求的购房者抓紧看房，楼盘到访量大增。

此次房贷新政，最吸引人的就是利率“7折”，而目前大多是“基准”，最多也就95折。那么，“7折”大礼能否收入囊中？农业银行首席经济学家向松祚解释，7折下限并非强制执行，银行会根据风险自主确定房贷利率优惠。

记者走访发现，“十一”期间，房贷利率也大多是“基准”，个别楼盘也有95折。某楼盘销售人员薛女士表示，此次房贷新政7折利率优惠可能性不大。此外，对于新政中贷款购买的第二套房必须是“普通商品房”(同时满足建筑面积144平方米以下、容积率在1.0以上、成交价格低于市场指导价三个条件)，不同楼盘的销售人员一致表示，只要首套房贷还清，以上要求均不是问题。

利率7折优惠实现难

10月1日一大早，设在河西区平山道上的中海项目售楼处，就迎来了陆陆续续的看房者。这是新八大里地块首个开放样板间的项目，在1层规划沙盘旁，不少购房者认真地咨询、选房，在2层不足100平方米的样板间里，每个房间都有销售人员带领购房者在仔细观摩。同一时间看房、选房的购房者不下百人。

房贷政策松绑的消息传来，改善型需求的购房者更加敏感。10月5日下午，在河东区一个中高端楼盘售楼处，市民诸女士和家人看中了一套137平方米的房子。她表示，目前住在一套两室一厅90平方米房子，随着孩子长大，房子变得很挤。去年底就看中了一些大户型房源，但被贷款卡住。随着房贷政策松绑，她又开始动心，打算把第一套房的房贷提前还清，申请新的房贷。“如果再实行了首套房7折利率，又能节省不少。”

“假期这几天的咨询量比平时增长了两三倍。”该楼盘销售负责人告诉记者，“房贷政策放松后，估计10月份会迎来销售高峰。”

据搜房网数据监控中心统计，今年“十一”黄金周期间天津开盘项目为11个，其中3个新项目开盘，特惠项目22个，同时各楼盘推出多重优惠形式，打折、特惠房源、折上折等活动丰富。记者粗略了解发现，到楼盘看房、选房的，不少是等着结婚、动迁换房、外地落户等需求的购房者。

买方看房热情出现高涨

从政策出台当晚的“今晚庆祝喝酒去”，到假期最后一天的“半夜醒来皆因楼市迷局”，某项目销售总监张先生在微信朋友圈的“感慨”，也从侧面验证了其7天的销售“成果”。

不仅如此，以推出“国庆放价”优惠活动的某楼盘为例，销售人员江女士告诉记者，新政出台当晚，他们也是连夜开会，最后结论是不改变“十一”销售策略，依旧优惠跑量，先出货再说，这时候涨价是自不量力。从这7天效果来看，看房客户不少，最终成交不多。

在梅江片区某楼盘，销售人员张先生告诉记者，由于“十一”有价格优惠，平均每天售出近10套。但节后是否上调价格，目前尚未确定。

开发商涨价是自不量力

市场“金九”成交无明显起色

进入三季度以来，虽然全国多地放松限购，但楼市整体成交仍无明显起色，“金九”市场并不理想。

链家地产根据天津房管局网站显示数据统计，9月本市新建商品住宅共成交6194套，环比下降1.7%；成交面积67.6万平方米，环比上涨1.4%；成交均价11447元/平方米，环比上涨10.6%。具体来看，9月新房成交量与8月相比有所下降，特别是高端盘，下降较为明显，下降幅度超过35%。在成交量方面，市内六区中9月新建商品住宅成交量以涨为主，其中南开区成交量为233套，环比上涨482.5%，为市内六区中涨幅最大的区域；河东区以67套成交量，环比下降5.6%，为市内六区唯一下降的区域。环城四区中，新建商品住宅成交量以降为主。在价格方面，市内六区新建商品住宅成交均价仅南开区下降，南开区成交均价23376元黑金高端峰会邀请函h5模版
/平方米，下降4.8%，河东区以25021元/平方米成交均价环比上涨10.7%，为价格涨幅最大的区域。环城四区中成交均价均上涨，其中北辰区成交均价9664元/平方米，环比上涨7.2%，为环城四区涨幅最大的区域。

目前多数企业销售不及预期，资金压力较大，会积极采取以价换量的促销政策。

房贷利率还款比较

以贷款100万元按揭20年

“等额本息”还款为例

贷款利率

基准利率(6.55%)

1.1倍(7.21%)

7折(4.59%)

月供

7500元

7900元

6400元

总利息款

80万元

89万元

53万元

贷款买房

首套房

第二套房

(前提首套房贷结清)

第三套及以上

(未限购或取消限购城市)

(前提结清此前房贷)

调整前

首付30%

房贷利率大多为“基准”

首付60%

贷款基准利率1.1倍

暂停

调整后

首付30%

房贷利率“下限”7折

首付30%

房贷利率“下限”7折

银行根据借款人偿付能力、信用状况等因素审慎确定首付比例和贷款利率

房贷政策调整前后比较

影响新政效果仍需观望

不少业内人士表示，新政无疑将对楼市升温起到促进作用，但要真正消除市场观望情绪，还得看政策落地的效果如何。

“您现在具备购房条件吗？”不少楼盘销售人员在推介中都会问这样一句话。“虽然在国家层面的限贷政策已经调整，但各地具体执行细则还在制定中。”某楼盘的营销主管表示，从央行发通知到各家银行具体落地执行还需要一段时间，天津的执行情况还需要等待。

业内分析认为，此次房贷新政更多是瞄准刚需、自住型需求“被挤出”现阶段市场成交这一现象所做的调整，是对自住型置业群体的支持和保障。但是，短期内各地方银行需根据风险情况等因素综合考虑新政的执行与否，因此政策尚未落地的期间内，购房者的观望情绪或将增加；而且第四季度，银行的放贷额度普遍偏紧，即使新政执行了也可能出现放不出贷款的情况。

此外，房贷新政对投资、投机型需求仍保持较为严格的限制。政策指出“对拥有两套及以上住房并已结清相应购房贷款的家庭，又申请贷款购买住房，银行业金融机构应根据借款人偿付能力、信用状况等因素审慎把握并具体确定首付款比例和贷款利率水平。”因此，新政落地将有利于楼市交易量的复苏，并对房价止跌企稳形成利好，但难以导致由于购房需求的增加而引发房价的暴涨。

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